Cúcuta, ¿vivienda sobrevalorada?

El aumento en la demanda de nuevos inmuebles se debe, según expertos consultados por Dinero.com, a tres fenómenos que se presentaron entre 2007 y 2008. Uno, los comerciantes que se enriquecieron cuando los venezolanos gastaban el cupo de las tarjetas Cavidi. Dos, algo que los empresarios cucuteños denominan “la plata del Catatumbo” (que aún permanece), es decir, algunos ingresos que no parecen ser bien habidos. Tres, los venezolanos que tenían miedo de perder su dinero o de ser expropiados, protagonizaron una fuga de capitales, que acabó en la compra de viviendas en la ciudad fronteriza.

“Además existía la esperanza que la firma del TLC con Estados Unidos, convertiría a Cúcuta en una ciudad de salida de mercancías”, dice Kety La Roche, jefe de ventas de Viviendas y Valores.

Los dineros que llegaron a Cúcuta y que movieron la demanda de vivienda, indujeron a varias constructoras a poner oficinas en la ciudad. Barrios tradicionales como La Riviera y Caobos se llenaron de nuevos edificios. “Las casas viejas se convirtieron en torres de más de 12 pisos, y se empezó a pensar en diseños más llamativos”, dice Álvaro Villamizar, presidente de Rentabien.

Entre 2007 y 2008 se construyeron varios centros comerciales y edificios de tiendas, llegaron franquicias internacionales y la ciudad empezó a valorizarse. Hoy, el metro cuadrado más caro de la ciudad se encuentra en el barrio La Floresta y cuesta $3’200.000.

Una explicación para el aumento en el precio de los inmuebles está en el crecimiento de los costos de construcción. Uno de ellos, el suelo. La construcción en estratos 3, 4, 5 y 6 llevaba diez años estancada, pero con la sobredemanda, los constructores salieron a comprar lotes por los que pagaban lo que los dueños de las tierras pedían. Esos precios obviamente afectaban el costo final de las viviendas, explica Iván Uribe, arquitecto.

Las clásicas casas de los barrios tradicionales se vendían al doble de lo que hubieran costado en otras épocas. Las tierras que no contaban con servicios fueron compradas y se hicieron las adecuaciones necesarias para construir en ellas. “Comenzaron a levantarse edificaciones al otro lado del Río (Pamplonita)”, explica Villamizar.

Otros costos que aumentaron, según los constructores locales fueron los de los insumos para edificar. En Cúcuta sólo se produce cemento, ladrillo y cerámica. Lo demás tiene que llevarse de otros lugares del país. Además, la mano de obra subió de precio. Todos esos factores, unidos, fueron encareciendo los precios del metro cuadrado en la ciudad.

Después de la bonanza económica
El panorama en Cúcuta es hoy muy diferente, desde 2006 y hasta 2008 el crecimiento de los precios de construcción en la ciudad estuvo muy por encima del resto del país. En 2009 seguía por encima, pero con un rango menos escandaloso. Para 2010 decrece.

Además, por cada vivienda nueva que fue ocupada, una más entraba en la lista de vivienda usada que hoy está represada y con precios que representan no más del 0,7% de rentabilidad mensual. La situación para los propietarios es crítica (la mayoría arrienda al 0,3% o 0,5% de rentabilidad), pero se espera que en dos años el ritmo de demanda de locales comerciales y vivienda en arriendo, vuelva a normalizarse, explica Villamizar.

Muchas de las construcciones fueron una manera de invertir de los venezolanos, por lo que hoy, la oferta de bienes para arrendar está muy por encima de la demanda. El exceso de inmueble ha hecho que los precios se estanquen, con una inevitable tendencia a la baja y ha reducido los terrenos disponibles en la ciudad para construir viviendas de interés social, afirma Uribe.

A pesar de las dificultades que atraviesa la ciudad, Villamizar asegura que no hay una crisis inmobiliaria, ni una crisis hipotecaria. Tanto Villamizar como Uribe y La Roche, coinciden en que la vivienda en Cúcuta no está sobrevalorada, sino que se debe a un aumento justo después de varios años de un estancamiento en los precios. Aunque señalan que hay que tener precaución con el ritmo de crecimiento de la construcción.

Sí los comerciantes están esperando el pago de la deuda de Cadivi, y para los venezolanos no es ningún negocio comprar en pesos con un bolívar tan devaluado, quién está dispuesto a pagar un metro cuadrado tan costoso en Cúcuta.